После снятия изоляции, связанной с распространением COVID-19, на рынке недвижимости начался бум, дошедший и до Крыма. «Стану патриотом, ищите мне недвижимость», — сказал не бедный человек «с материка» крымскому специалисту по недвижимости (англ. realtor — риэлтор). Кто и что начал покупать в Крыму? Краткосрочная ли это тенденция или полуостров становится центром притяжения обеспеченных россиян?

Море, солнце, «удалёнка»

Риэлторы в Крыму бегают так, как не бегали давно. Началось это примерно на исходе лета, когда люди а) поняли, что заграницу в ближайшее время не откроют; б) оставшиеся деньги надо куда-то вложить, чтобы они не сгорели и не обесценились; в) если вновь возникнет изоляция и «удаленка», лучше проводить её «в провинции у моря». Так в списке желанных мест отдыха и жизни у моря появился Крым. «Материковых» покупателей перестали пугать санкции и возможность попасть под них, своеобразие Крыма с точки зрения сервиса и инфраструктуры. Люди захотели моря, солнца, спокойствия и жилья. А ещё – возможности выбраться из Москвы, которая прекрасна и удобна с точки зрения передовых технологий, но очень тяжела, когда эти технологии начинают работать против человека в случае, если его надо проконтролировать, локализовать для работы на»удаленке», закрыть в изоляция.

Спрос на покупку элитной недвижимости в Крыму за год вырос более чем в 1,5 раза. Эксперты рынка сообщают, что самые востребованы апартаменты площадью более 100 кв. метров. И это не дешевые апартаменты совсем, как минимум миллионов 15 , а то и все 25 миллионов рублей. Не меньший интерес для покупателей представляют виллы.

«Покупатели не обходят вниманием ни роскошные виллы, ни апартаменты, – говорит эксперт рынка недвижимости Виталий Свечников. – Более всего востребованы объекты, расположенные на Южном берегу Крыма (ЮБК), на втором месте Евпатория».

В сравнении с прошлым годом стоимость апартаментов площадью более 150 кв. метров на ЮБК выросла на 12-15%, в отдельных случаях на 20%. На ценообразование влияет география населенного пункта в Крыму, наличие инфраструктуры непосредственно в жилом комплексе – благоустроенность территории, наличие бассейна, спортзала, консьержа, охраны, паркинга.

«Объекты площадью от 150 кв. м в окрестностях Ялты будут стоить от 15 млн рублей и выше, в Евпатории аналогичные по площади апартаменты обойдутся дешевле – около 10 млн рублей, – говорит Свечников. – Наибольшим спросом пользуются объекты под чистовую отделку, когда все грязные работы выполнены».

Вилла для себя

Несколько сложнее с виллами, но, похоже, до них тоже скоро дойдут руки и кошельки. Ещё в период «изоляции из-за коронавирусной инфекции» специалисту по недвижимости говорили, что под аренду активно пошли виллы, которые до этого стояли пустыми многие месяцы. Почему? Потому что, с одной стороны, люди устали проводить время в подмосковном или питерском климате, с другой стороны люди поняли, что Греция, Кипр и прочие солнечные места откроются неизвестно когда. Многие не бедные люди «с материка» либо вовсе отказались от отпуска этим летом, либо решили провести его на российском юге. С середины лета, когда закончился период «изоляции по коронавирусу» открылось активное движение между субъектами РФ, арендаторы быстро заняли дорогие и просторные апартаменты, стоимостью от 100 тысяч рублей в месяц, и виллы, ещё более дорогие и более просторные.

В середине июля – августе качественную недвижимость в Крыму было уже не снять. Покупать крымскую недвижимость на тот момент богатые люди еще не решались. Лето близилось к концу – и они решились. На ЮБК покупатели смотрят апартаменты в 100-120 квадратных метров, в Евпатории, где цены ниже и метраж меньше, предпочитают 60-70 кв. метров.

С домами и виллами ситуация чуть иная. Это уже совсем другие деньги – примерно от 38 до 50 млн рублей и больше. И дело в том, что те, у кого есть такие свободные деньги, уже имеют недвижимость, как правило, не одну и в России и где-то за рубежом. Но с «за рубежом» всё очень плохо и, похоже, о ней пока можно забыть. Судя по ситуации в коронавирусом в разных странах и ответным действиям властей, закрывших транспортное сообщение, будет величайшим счастьем, если нам удастся вернуться к прежней жизни хотя бы весной — это очень оптимистичный прогноз. Плюс ситуация с курсом мировых валют. В общем, ни поехать за границу на отдых, ни продать свою зарубежную недвижимость пока невозможно. При этом очень быстро растут расходы на содержание зарубежных объектов недвижимости, а в пересчёте на рубли возникают астрономические цифры.

Пришло время подумать о ещё одной вилле в родном российском Крыму, где ситуация имеет две отличительных черты. Первая, отмечают эксперты рынка, «сложно выбрать виллу, которая полностью придётся по вкусу». Эта проблема, впрочем, встречает потенциальных покупателей и в других местах, например, с тем же столкнулись желающие купить дачу в хорошем Подмосковье. Им предлагают либо бетон, в который нужно вложить ещё половину стоимости недвижимости, либо объекты с такой ужасной отделкой, от которой становится дурно. Покупателей можно понять: вкладывая немалые деньги, они хотят получить дом «под себя», а с этим проблема. Качественные дома и виллы в Крыму уже проданы либо сняты с продажи до понимания курса валют, и на рынке недвижимости предлагается то, что не устраивает покупателя.

Видимо, с крымскими «дачами» ситуация похожая. Поэтому, отмечают эксперты, при наличии предложения продажи крымских вилл идут не слишком активно. Вторая особенность крымского рынка недвижимости – подобные объекты продаются без особой рекламы. Многие не хотят афишировать собственность и сделку, поэтому чаще приезжают представители покупателя и конфиденциально общаются со специалистами по недвижимости.

Самым высоким спросом, помимо недорогих домиков, пользовались земельные участки от 5–8 соток и больше без строений, с оборудованными подъездными путями, наличием заведенных на участок коммуникаций и инфраструктурой в шаговой доступности.

«На первое место по продажам вышли земельные участки в небольших населенных пунктах, расположенных в 10–15 км от городов. Такое соседство позволяет совмещать проживание в экологически чистых районах с доступностью благ цивилизации – медицинских учреждений, школ, детских садов, торговых и развлекательных центров, – продолжает риэлтор. – Однако рынок успел отреагировать – цены начали расти».

Сарай по цене дворца.

Долгое время самыми дорогими в Крыму были расположенные вдоль побережья земли. Их рассматривали исключительно как инвестиции с высокой доходностью. Лакомым становился любой участок, расположенный на первой-второй линиях, пригодный для возведения двух- или трехэтажного строения. Такую недвижимость чаще всего сдавали внаем отдыхающим, а потому предпочтение отдавалось количеству комнат в ущерб удобству планировки и архитектурному вкусу. В результате все побережье Крыма – от поселка Черноморский до Керчи – изуродовано скоплениями непонятных строений, хаотично нагроможденных друг на друга.

«Земельные участки, которые продаются в Крыму, очень маленькие – всего 1,5–2 сотки, а их стоимость с неказистым домиком-«человейником» без проекта может доходить до 4–5 млн рублей. Как правило, продавцы позиционируют такую недвижимость как предназначенную для коммерческих целей», – говорит эксперт рынка недвижимости.

Многие покупатели не спешат вкладываться в подобную недвижимость – высок риск получить предписание на снос строения, расположенного в прибрежной зоне. Зарегистрировать такую недвижимость как отель также практически невозможно в силу отсутствия проекта на строительство, коммуникаций, подъездных путей, запасных пожарных выходов и прочего, что требуют требования к отелю. А для тихой семейной жизни такое расположение мало подходит.

«Для ведения полноценного бизнеса такие участки уже непригодны, — констатирует эксперт рынка недвижимости и добавляет, – для строительства ИЖС слишком мало места, никто не хочет заплатить порядка 5 млн рублей и получить шумных туристов в качестве соседей».

Самыми частыми причинами отказа от покупки недвижимости риелторы называют завышенную стоимость участков и недвижимости, общую зашумлённость и загазованность, необходимость вкладываться в дорогостоящий ремонт или снос уже существующих строений.

«Как правило, продавец выставляет на продажу дом с земельным участком. Цена зависит только от запросов продавца и часто совершенно не связан ни с метражом дома или площадью участка, ни с фактическим его состоянием, – делится наблюдениями консультант по продаже домов. – Владельцы недвижимости хотят окупить средства, когда-то вложенные в строительство и ремонт, не учитывая физический и моральный износ здания. На сегодня стоимость одноэтажного дома постройки середины XX века с участком 3–6 соток может варьироваться от 5 до 17 млн рублей. В новостройках цены вовсе не ограничены – от 5 до 100 млн рублей. Но выставить недвижимость на продажу – одно, а найти покупателя – совсем другое».

По опыту агентов, сегодняшние покупатели стараются учесть все «за» и «против», скрупулезно подсчитывают вероятные расходы на ремонтные работы или техническое переоснащение домов и участков. Часто просят снизить непомерно завышенную стоимость.

Остаёмся до Нового года

Есть ещё одна особенность сегодняшнего рынка недвижимости в Крыму — долгосрочная аренда. Лето закончилось, но не завершилось: аренда апартаментов и вилл также продолжает пользоваться спросом.

«Долгосрочная аренда апартаментов в конце сентября в Крыму не упала, — говорит Виталий Свечников. — Такая недвижимость остаётся востребованной. Аренда многих из них расписана вплоть до декабря«.

Сколько стоит аренда апартаментов и вилл в Крыму? Сутки в хороших больших апартаментах обойдутся примерно в 15-20 тысяч рублей, при длительной аренде стоимость снижается. Ну а виллы – это примерно от 200 тысяч рублей в месяц. Можно найти и за 500 тысяч рублей в месяц. Каждый выбирает для себя… В новом мире ограничений и «изоляции из-за ковида», люди спасают себя, свою психику, своих детей и свои сбережения. Многие годы недвижимость в России было одним из объектов сохранения средств. Недвижимость Крыма стала местом, куда люди начали вкладывать свои деньги.

Возможно, ситуация с повышенным спросом на крымскую недвижимость поможет изменить Крым. Известно, что те, у кого есть такие деньги, приходят, как правило, с другими требованиями к окружающей жизни. Эти требования бывают и эгоистично жесткие, если богатый человек думает лишь о себе и своем комфорте, и начинается огораживание высокими заборами своих и захват общественных территорий, огораживание участков пляжа. Есть, конечно, и по-человечески правильные действия, улучшающие общественную окружающую среду. Крымчанам остаётся только надеяться на то, что представитель среднего и выше среднего класса, решивший хотя бы отчасти связать свою жизнь с Крымом, будет по отечески заботиться о нём и пытаться сделать его лучше.
По материалам статьи от 7 окт — РИА Новости Крым, Валерий Волков, Элеонора Павловская.